Odpowiedzi

[pozdrawiam]

Kiedy montowali je u mnie w bloku to myŚlaŁem Że przynajmniej minimalnie zabezpieczĄ wejscie niepoŻĄdanych osÓb. OczywiŚcie wiedziaŁem Że sĄsiedzi szybko sprzedadzĄ kod wszystkim okolicznym menelom ale liczyŁem na to Że caŁkowicie obce osoby bedĄ miaŁy chociaŻ maŁy problem z pokonaniem drzwi.


A szybko siĘokazaŁo Że kod awaryjny dla sŁuŻb ratunkowych ktÓry otwiera wszystkie drzwi w lokatorze nawet dzieci w piaskownicy znajĄ.

[kursor]

Tekst wystąpienia wiceprezydenta Pawła Gocyły w sprawie MZBM, prezentowany na sesji Rady Miejskiej 28.02.2007 r.
[2007-03-01 07:52:05]

Dąbrowa Górnicza 27.02.2007.

MZBM


Pani Przewodnicząca !
Wysoka Rado!

Ponad dwa miesiące temu z tej trybuny, prezentowałem projekt uchwały w sprawie dopłaty do 1 m2 powierzchni zasobów mieszkalnych MZBM. Wtedy zapowiadałem już, że z całym zaangażowaniem zdiagnozuję sytuację jaka panuje w zakresie gospodarki lokalowej i mieszkaniowej na terenie Gminy, ze szczególnym uwzględnieniem funkcjonowania MZBM.
Dziś chciałbym Państwu przybliżyć problemy jakie już napotkaliśmy i przekazać informację, jakie kierunki działania obraliśmy, aby stworzyć mieszkańcom Dąbrowy nadzieję na zmianę bardzo trudnej sytuacji,
w jakiej się znaleźliśmy jako Gmina.

Na początek może kilka zdań dotyczących sytuacji, w jakiej jesteśmy w wyniku kompletnego zastoju w budownictwie komunalnym i socjalnym w ostatnich czterech latach.
Miniona kadencja to czas, kiedy nie tylko prawie nic nie wybudowano, ale również okres, kiedy nie prowadzono żadnej spójnej polityki lokalowej na ternie miasta i doprowadzono niemal do całkowitego zaniku współpracy z poza gminnymi administratorami zasobów mieszkalnych oraz spółdzielni.

W wyniku zachodzących zmian obowiązującego prawa w zakresie mieszkalnictwa obowiązek zapewnienia lokali socjalnych spoczywa na Gminie. Lokale te są przeznaczone dla ludzi o najniższych dochodach oraz osób, które nie regulują opłat czynszowych, co w dalszej perspektywie zwykle skutkuje wyrokiem Sądu i nakazem eksmisji do takiego mieszkania.

W konsekwencji bardzo poważnych zaniedbań w gospodarce mieszkaniowej oraz ciągłego odwlekania decyzji przez poprzednie władze miasta w zakresie chociażby próby rozwiązania tego problemu. Doszło do kuriozalnej sytuacji, gdzie Gmina de`facto nie realizuje prawomocnych wyroków sądowych w zakresie przydziału lokali socjalnych i jest narażona na wielomilionowe koszty, w wyniku konieczności wypłat odszkodowań wraz z odsetkami na rzecz administratorów, którzy nie mają wskazania, co do miejsca eksmisji osób z wyrokami sądowymi w tym zakresie.
Skala tego zjawiska to 379 wyroków na koniec stycznia br.

Dla Gminy oznacza to, że aby, zaspokoić wszystkich wierzycieli w jednym roku obrachunkowym, (co wynika wydanych dotychczas wyroków sądowych), należy w tego rocznym budżecie zabezpieczyć dodatkowo kwotę około 4 mln. złotych na wypłaty zaległych odszkodowań oraz bieżących opłat.

Odnosząc się do potrzeb, jakie występują w zakresie lokali socjalnych należy stwierdzić, że liczba mieszkań, jaka zaspokaja zgłaszane roszczenia w tym zakresie zbliża się obecnie do 800 lokali.
Aby zrozumieć skalę tego zjawiska należy wspomnieć, że w czasie czterech lat poprzedniej kadencji władze miasta nie wybudowały nawet jednego nowego mieszkania, a liczba wszystkich adaptacji na lokale socjalne wyniosła zaledwie 108.

W tych warunkach jedynym akceptowalnym rozwiązaniem jest możliwe szybkie nawiązanie bliskiej współpracy z administratorami zewnętrznymi, w celu zawarcia określonych porozumień w zakresie harmonogramów spłat należności wynikających z prawomocnych wyroków sądowych oraz rezygnacji z odsetek karnych za okresy nieuregulowania zobowiązań przez gminę, tak aby przeciąć spiralę narastania kosztów w tym zakresie i ratować budżet Gminy przed kompletną destrukcją.

Z kolei w dalszej perspektywie należy dążyć do wypracowania spójnego systemu zaspakajania ewentualnych roszczeń wobec Gminy w zakresie mieszkań socjalnych, oraz określenia zrębów polityki mieszkaniowej, obejmującej swym zasięgiem również zasoby mieszkaniowe zarządzane przez zewnętrznych administratorów,
a w konsekwencji włączenia do szeroko rozumianej polityki mieszkaniowej jak najszerszego zasobu lokalowego, aby uzyskać jak najszybciej efekt rotacji mieszkań przy jednoczesnym, możliwie precyzyjnym dostosowaniu standardu zajmowanego lokalu mieszkalnego do możliwości finansowych określonego mieszkańca.

Oczywiście jest to zadanie, które nie może być zrealizowane
w ciągu jednego roku, ale wymaga całego szeregu zintegrowanych działań w trakcie całej kadencji.
Jednym z narzędzi, jakich potrzebuje Gmina do wykonania tego zadania jest sprawnie funkcjonujący zarządca, którego funkcję dziś pełni MZBM.

Charakteryzując Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych należy stwierdzić, że administruje on w sumie ponad sześcioma tysiącami lokali, co plasuje go bodaj na drugim miejscu pod względem liczby mieszkań, po Spółdzielni „LOKATOR” . Obowiązujący schemat organizacyjny obejmuje 200 etatów, a zadania w terenie realizowane są przy pomocy 6 administracji.
Poza wpływami wynikającymi z opłat czynszowych i administracji Wspólnotami Mieszkaniowymi, do MZBM co roku wpływa z Gminy dotacja do 1 m2 powierzchni zasobów, która w bieżącym roku wyniosła 7,50 zł/m2. W sumie daje to środki finansowe w wysokości około 2 100 000 zł., chociaż tj. mniej o około 450 000 zł. w porównaniu
z rokiem ubiegłym.

Ogólnie budżet MZBM w 2006 roku zamknął się kwotą bliską 40 000 000 zł.
Jest to bardzo znacząca suma, której właściwą dystrybucje może zapewnić jedynie sprawna i dobrze zarządzana jednostka.
Ale czy dzisiejszy MZBM spełnia te kryteria?
Ostatnie dwa miesiące moich doświadczeń jako nadzorującego pracę tego zakładu wskazują, że niestety nie!
Pierwszym sygnałem, że w MZBM-ie mogą występować narastające od lat problemy, które powodują, iż jest jednostką niewydolną organizacyjnie był protokół z kontroli wewnętrznej zakończonej 25.10.2006 r., przeprowadzonej na zlecenie byłego Prezydenta Miasta.

Zakres przedmiotowej kontroli obejmował przede wszystkim ocenę realizacji planu finansowego, dochody z najmu dzierżawy oraz innych umów. Działania podjęte celem odzyskania należności od kontrahentów zalegających wobec MZBM.
Wyniki przedmiotowej kontroli wykazały szereg nieprawidłowości
w zakresie;
• Zaniżania przewidywanych dochodów własnych w celu wygenerowania wyższego zapotrzebowania na dotację z Gminy
• Dopuszczania do przedawnienia należności z tytułu najmu za lokale użytkowe (co nosi znamiona naruszenia dyscypliny budżetowej)
• Dopuszczania do bezumownego korzystania z lokali użytkowych
• Opieszałości w procedurze windykacyjnej
• Niezgodności pomiędzy analityką a syntetyką w księgach rachunkowych

Wskazane nieprawidłowości, zagrożone karą przewidzianą w kodeksie karnym, skłoniły nas 18.12.2006 r. do zawiadomienia Prokuratury Rejonowej w Dąbrowie Górniczej, o możliwości popełnienia przestępstwa polegającego na nieprawidłowym prowadzeniu ksiąg rachunkowych oraz wyrządzeniu szkody majątkowej MZBM poprzez niedopełnienie obowiązków służbowych należytego zajmowania się interesami majątkowymi, co doprowadziło do przedawnienia należności czynszowych za lokale użytkowe w wysokości nie mniejszej niż 36 752,11 zł.

W trakcie kolejnych wyjaśnień i przekazywania informacji okazało się,
że prawdziwą bolączką powodującą niedowład organizacyjny w MZBM-ie jest program do obsługi finansowo księgowej „PROBIT” wdrażany od jesieni 2003 roku do czerwca roku 2004. Jak stwierdzono jego funkcjonowanie jest obarczone częstymi błędami powodującym niskie zaufanie użytkowników, co skutkuje koniecznością dodatkowej pracy nad weryfikacją uzyskiwanych danych informatycznych.

W efekcie braku możliwości wyegzekwowania bezpłatnego usunięcia wad przez producenta dyrektor zakładu w dniu 04.10.2006. zawiadomił Prokuraturę o możliwości popełnienia przestępstwa na szkodę Gminy Dąbrowa Górnicza przez niegospodarność i naruszenie dyscypliny finansowej przez byłą dyrekcję MZBM w latach 2003 ÷ 2005.

Jednak największe zaniedbania jakie zostały popełnione przez kolejnych zarządzających zakładem tkwią moim zdaniem w zakresie braku skutecznych działań windykacyjnych dotyczących należności za czynsze lokali użytkowych i mieszkalnych.
Na koniec grudnia 2006 nieściągnięte należności z tytułu należności czynszowych za lokale użytkowe wynosiły wraz z odsetkami blisko 5 200 000 zł.

Z kolei za lokale mieszkalne nieściągnięte czynsze wyniosły na koniec 2006 roku blisko 34 500 000 zł. przy czym ponad połowa to zaległości wymagalne powyżej trzech miesięcy. W sumie daje to kwotę blisko 40 000 000 zł, zatem większą od rocznego budżetu MZBM (jeśli odejmiemy przekazaną w zeszłym roku dotację) , która nie wpłynęła do Gminy na przestrzeni ostatnich kilku lat, przy czym ostatnie trzy lata charakteryzują się znaczną progresją opisywanych zaległości.
Zjawisko to charakteryzuje bardzo wyraźnie stwierdzony już wcześniej niedowład organizacyjny, jaki panuje obecnie w MZBM-ie.

Z jednej strony obrazuje brak skutecznych działań w zakresie bieżącego nadzoru nad środkami finansowymi należnymi zakładowi powodowaną w dużej mierze wadliwym programem informatycznym, nieskuteczną windykacją i niską dyscypliną gospodarczą, z drugiej zaś strony zachęca do wymuszania na Gminie coraz większych dopłat oraz wzrostu poziomu dotacji celowych.

Wspomnieć tu należy, że o ile windykacja należności za lokale mieszkalne jest ze swej natury bardzo trudna, bo często dotyczy osób o najniższych dochodach, które nie posiadają żadnego majątku, a problem jest potęgowany sytuacją, w której Gmina nie potrafi zabezpieczyć odpowiedniej ilości lokali socjalnych.

To najwyższe zdumienie budzi bardzo niekonsekwentne podejście zarządzających zakładem do najemców lokali użytkowych, wobec których prawidłowe i konsekwentne postępowanie windykacyjne jest na ogół skuteczne.
Przeprowadzona wspólnie z MZBM analiza możliwości ściągnięcia zaległych należności wskazuje, że przy bardzo konsekwentnym i zintegrowanym działaniu we wszystkich możliwych kierunkach jest możliwa w miarę szybka windykacja około 10 % ogółu należności na rzecz MZBM-u a tym samym znaczące ograniczenie nieuzasadnionego wypływu środków finansowych z Gminy w najbliższych latach.

Niestety należy również stwierdzić, iż znacząca część należności dla MZBM-mu może być bezpowrotnie utracona, ze względu błędy zaniechania popełnione w ostatnich latach w zakresie windykacji należności i niskiej dyscypliny gospodarczej kolejnych dyrektorów zakładu, oraz osób nadzorujących bieżące funkcjonowanie MZBM-mu, a także nie funkcjonowanie żadnej spójnej polityki mieszkaniowej na terenie miasta.
Szczególnie mam tu na myśli naliczone odsetki w wysokości ponad 11 mln. zł, oraz należności za czynsze lokali socjalnych wynoszące około 8 500 000 zł, a także część należności z tyt. najmu lokali komunalnych, gdzie orzeczono egzekucje komorniczą jako bez skuteczną. W sumie daje to kwotę około 20 mln zł.

Zatem jak Państwo mieliście okazję wysłuchać diagnoza funkcjonowania MZBM-mu nie napawa optymizmem i należy poważnie zastanowić się nad zmianą formuły funkcjonowania tego zarządcy lokali. Bezsporne jest, że Gmina musi mieć w tym zakresie instrumenty do realizacji zadań jej przynależnych jednak rozwiązania jakie istnieją
w innych miastach wskazują na możliwości zastosowania innych wariantów pozwalających na sprawną realizacje postawionych zadań.

O ile bezsporne jest, że w pierwszy etapie wymagane są szybkie zmiany w zakresie programów informatycznych obsługujących Zakład, znacząca poprawa skuteczności windykacji należności wobec MZBM. Polepszenie organizacji pracy i atestacji stanowisk pracy.
To równie konieczne jest wypracowanie spójnej polityki mieszkaniowej która będzie konsekwentnie realizowana przez następne lata przez władze miasta, przy współpracy możliwie dużej grupy Zarządców nieruchomości działającymi również poza strukturami formalnymi Gminy.

Pierwsze spotkanie z przedstawicielami Zarządców nieruchomości w tak szerokim gronie odbyło się już w ubiegłą środę. W jego trakcie przede wszystkim zidentyfikowano obszary w których współpraca powinna odbywać się na bieżąco i zdiagnozowano najbardziej pilące i trudne problemy gospodarki mieszkaniowej w mieście.


Dziękuję Państwu za uwagę !

Paweł Gocyła